Можно признать права на неотделимые улучшения дома за умершим
Главная Профессиональные новости Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.
Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.
При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами.
Рассмотрим возможные варианты ниже.
Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст.
432, ст. 554, п.
1 ст. 555, п.
1 ст. 558 ГК РФ).
Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).
Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст.
133, п. п.
1, 2 ст. 166, п.
1 ст. 168 ГК РФ; п.
1 ст. 45, п.
1 ст. 48, п.
п. 1, 3 ст.
122, п. 1 ст.
209, п. 1 ст.
210 НК РФ).
Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать (ст.
421, п. 1 ст.
450, п. 1 ст.
453 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
стоимость неотделимых улучшений;
порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п.
п. 2, 4 ст.
434, п. 1 ст.
452, ст. 550 ГК РФ).
Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п.
1 ст. 452, п.
3 ст. 453, п.
2 ст. 558 ГК РФ; ч.
8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений
Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст.
408, 421, п. 1 ст.
424, п. 1 ст.
434 ГК РФ):
расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения.
По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки.
Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.
Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;
обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры.
В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Вопрос #46888
Наследство с неотделимыми улучшениями при жизни наследодателя.
Я по закону приняла в наследство дом. При жизни наследодатель впустил гражданина пользоваться его землей и домом без письменного договора и бесплатно ( только бы травой не зарастал участок ).
Данное лицо пользовалось недвижимостью более пяти лет бесплатно и самовольно поменяло в доме окна , покрыло крышу дома. вместо старого забора поставило новый, ссылаясь на то.
что хозяин ( наследодатель) хотел продать ему эту недвижимость. Письменных доказательств предполагаемой сделки у этого лица нет.
Когда я вступила в наследство, данное лицо потребовало с меня деньги за произведенные им улучшения. Я отказалась .
Может ли данное лицо через суд взыскать с меня эти деньги, ссылаясь только на показания соседей, которые подтверждают , что это лицо произвело данные улучшения? Может ли данное лицо забрать свой забор и оставить участок совсем без забора ( до них был старый забор )?
Ваш ответ
Вы должны войти на сайт, чтобы оставлять ответы.
Ответы:
Здравствуйте, Мария. Правоотношения по пользованию домом возникли между наследодателем и проживающим в доме лицом. Если это лицо при жизни наследодателя не обращалось в суд за взысканием стоимости неотделимых улучшений, то у наследодателя не возникло денежных обязательств, по которым бы отвечали наследники.
Между Вами, собственником дома, и гражданином самостоятельных гражданских правоотношений по поводу неотделимых улучшений не возникло. Считаю, что у лица нет оснований для требования с Вас денежных средств.
ПРоживающий в доме гражданин имеет право потребовать у Вас, как у лица вступившего в наследство вернуть ему отделимые улучшения имущества (дома) — все что может быть изъято без ухудшения качественных характеристик отделяемых предметов является таковым, а так как такие улучшения не являются наследством, то и не могут принадлежать Вам. Однако он должен будет восстановить прежний вид имущества, дома в состояние в котором находился дом до внесения таких отделимых улучшений, что так же затратно.
В отношении неотделимых улучшений необходимо разбираться в суде, в том числе будут играть роль и показания свидетелей. Однозначного ответа до решения суда сделать нельзя.
Другие вопросы:
Правомерно ли взыскание судебных расходов с истца выигравшего процесс?
Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, правомерно ли решение судьи.
Мною был подан иск к двум ответчиком с просьюбой взыскать с надлежащего. Иск о возмещении вреда в следствие затопления.
По итогу была установлена вина только с одного ответчика, с управляющей компании. По делу назначалась экспертиза, просили ее провести оба ответчка, оба за нее и платили.
По итогу суд удовлетворил мои требования, взыскал все с УК. оДНАКО взыскал и с меня в пользу второго ответчика полсуммы за экспертизу, с меня а не с управляяющей.
Правомерно ли это? Ведь суд я выиграл
Приобщение материалов одного дела к другому
Я подала исковое заявление о взыскании компенсации по Договору Найма помещения—за несдачу помещения, несмотря на то что у Ответчика не было ни одного доказательства подтверждающего сдачу помещения—вынесли решение отказать мне. Я подала к Ответчику другой иск по этому же Договору (неоплата аренды и коммунальных платежей)—мне опять отказали так как Ответчик привел своего друга, который подтвердил передачу денег до подписания Договора за аренду (был ли подписан Договор он тоже не видел), по коммунальным платежам Ответчик вообще не давал никаких показаний, но судья все равно отказала.
В своем решении судья написала, что все факты в другом деле являются доказанными и приобщаются к этому делу как неоспоримое доказательство—Ответчик просил суд исследовать материалы другого дела для того, чтобы подтвердить мной получение денег, что я якобы в этом признавалась, но этого не было, но суд решил приобщить к делу другие недоказанные факты —разве без ходатайства Ответчика можно так делать? Если мне отказали по первому иску, то разве недоказанные факты являются доказанными?
Можно ли меня считать иждивенцем?
Здравствуйте! Я проживаю с родной бабушкой и прописана в её квартире. Я не работаю и ухаживаю за ней официально, бабушка меня содержит. Можно ли меня считать иждивенцем? Заранее благодарю!
